住宅ローンと年収の関係について知っておきたいポイント

銀行から住宅ローンの融資を受けるにあたり、年収はとても大事な要素です。やはり年収が少なければ審査は通りません。年収によって借りれられるローン金額が違ってくるからです。
そこで、このページでは、各銀行の年収条件の比較や年収や金利によって借りられる金額がどのように変わってくるのか取りあげ解説します。

 

2016/03/28 11:04:28

住宅ローンには、銀行住宅ローンと住宅金融支援機構と銀行等が提携してできたフラット３５があります。銀行住宅ローンとは、変動金利や固定金利選択型、全期間固定金利の商品です。

フラット３５は、最長35年の長期固定金利です。
どちらの住宅ローンを借り入れるかによって、年収等の基準が異なってきますので以下をご覧ください。

フラット３５と年収の条件

フラット35においては、最低年収の制限はありません。年収に占める年間合計返済額の割合は以下のように決まっています。

年収基準

• 400万円未満：総返済負担率30％
• 400万円以上：総返済負担率35％

上記の％が返済限度になります。

たとえば年収３００万円なら３０％で年間９０万円の返済額まで借入れることができることになります。つまり借入れ期間３０年ならば９０万円×３０年で２７００万円まで可能となります。３５年なら３１５０万円までとなります。

しかしながら、上記計算にはローン金利を含めていませんから正しい計算方法ではありません。正確には金利を含めて計算する必要があります。

もしも住宅ローン金利が１％で返済負担率３０％、借入期間３０年ならば、約２３３１万円。３５年ならば約２６５６万円になります。

金利が２％なら、借入期間３０年ならば、約２０２９万円です。３５年ならば約２２６４万円です。
このように、年収だけで住宅ローンの借入額は決まるのではなく、金利も関係してきます。ローン金利が高くなるほど借入金額は少なくなります。

さらには、自動車ローン、教育ローン、クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い・リボ払いによる購入などの借入れがある場合はこれらも含めて返済負担率にいれる必要があります。
ですからこれらの借入がある方は、さらに住宅ローン融資額は少なくなります。※フラット３５だけでなく銀行住宅ローンも同様です。

銀行住宅ローンと年収基準

銀行住宅ローンの年収基準は各銀行によって異なっています。また、返済負担率は年収によって２５％から４０％程度とされています。

各銀行の年収制限

東京三菱ufj銀行、みずほ銀行、三井住友銀行等では、住宅ローンを利用いただける方の年収の最低基準はありません。※基準はありませんが年収が低い場合には審査はとおりません。ネット銀行においては以下のようになっています。

• 新生銀行：税込み年収400万円（自営業の方は所得）
• 楽天銀行：税込み年収400万円（連帯債務者との合算額、自営業の方は所得）
• オリックス銀行：税込み年収が400万円以上（自営業の方は所得）
• 住信SBIネット銀行：最低年収の制限なし
• イオン銀行：最低年収の制限なし

※　自営業の所得とは経費控除後の金額をいいます。

収入が基準に満たない場合には収入合算や連帯債務者などをつけて申し込む方法があります。収入合算や連帯債務者についての詳細はこちらのページをご覧ください。

次に年収と返済負担率、借入期間によっての違いを比較してみました。

フラット３５以外でも、年収が４００万円未満とそれ以上では返済負担率に違いがあります。年収３００万円は返済負担率３０％、４００万円以上は３５％とし、税込み年収によって借入期間３０年と３５年ではどのような違いがあるのか、わかりやすく表にまとめて比較してみました。

他のローンはなしとしています。

借入金利０．５％とした場合

税込み年収	借入期間３０年	借入期間３５年
３００万円	２５，０６７，７２５円	２８，８９２，２２９円
４００万円	３８，９９４，３４９円	４４，９４３，５９６円
５００万円	４８，７４３，０２０円	５６，１７９，５９１円
６００万円	５８，４９１，３５７円	６７，４１５，２０１円
７００万円	６８，２４０，０２７円	７８，６５１，１９６円
８００万円	７７，９８８，６９８円	８９，８８７，１９１円
９００万円	８７，７３７，０３５円	１０１，１２２，８０１円
１０００万円	９７，４８５，７０５円	１１２，３５８，７９６円

借入金利１％とした場合

税込み年収	借入期間３０年	借入期間３５年
３００万円	２３，３１８，０３１円	２６，５６８，８２８円
４００万円	３６，２７２，５９５円	４１，３２９，４０６円
５００万円	４５，３４０，８２２円	５１，６６１，８４５円
６００万円	５４，４０８，７３７円	６１，９９３，９３１円
７００万円	６３，４７６，９６４円	７２，３２６，３７１円
８００万円	７２，５４５，１９０円	８２，６５８，８１１円
９００万円	８１，６１３，１０６円	９２，９９０，８９６円
１０００万円	９０，６８１，３３２円	１０３，３２３，３３６円

借入金利によってこのような差がでてきます。

住宅ローン借り入れの注意点

住宅ローンの融資限度額は税込み年収で計算されますから手取りの給料ではありません。

そのため、返済負担率３５％で借り入れてしまうと、こどもの教育費負担増や健康保険や厚生年金・共済年金などの社会保険料の個人負担が増えた場合には返済がきつくなってきますので注意が必要です。

 

 

住宅ローンを借り入れるにあたり、年収制限を設けている銀行と設けていない銀行があります。フラット35においては、年収の最低制限はありません。

住宅ローンは、年収によって借りられる限度額が違ってきます。この点は返済負担率が違っているためです。多くの銀行では年収４００万円未満は返済負担率３０％まで、４００万円以上で３５％までとしています。

しかしながら、３５％まで借入れてしまうと、支出の増加や収入の減少によって返済が困難になることが考えられますので、返済負担率３０％までとされたほうが無難といえます。

以上、「住宅ローンと年収の関係について知っておきたいポイント」についてでした。